19.09.2013 10:00 Сколько стоит узаконить дом и что может помешать
Через три месяца с небольшим истекает очередной срок, отведенный для введения в эксплуатацию по упрощенной схеме так называемых самостроев. Как раз сейчас самое время напомнить об этом хозяевам многочисленных самовольно возведенных домов и прочих основательных сооружений. А заодно и самим разобраться в том, как это все делается, да и надо ли с этим вообще связываться. В этом нам помогли генеральный директор, управляющий партнер юридической компании «Правовая гильдия «Викториал» Виктор Мороз и президент международной юридической компании «Украинский Юридический Центр» Александр Качура.
О чем идет речь
У нашего сегодняшнего героя в официальных документах куда более серьезное имя — «объекты самовольного строительства». Согласно ч. 1 ст. 376 Гражданского кодекса Украины, этого гордого звания любое строение может быть удостоено при выполнении одного из следующих условий: если оно построено или строится на земельном участке, который не был отведен для этой цели, если нет соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы, если нет надлежаще утвержденного проекта или если строительные нормы и правила существенно нарушены.
Утверждение, что в Украине самостроя много, — не что иное, как дезориентирующее приуменьшение. Фактически наша страна сплошь покрыта этими самыми объектами самовольного строительства. Среди многоквартирных жилых домов, возведенных в независимой Украине, чуть ли не большинство начинало строиться с нарушением тех или иных процедур. То же касается магазинов и прочих коммерческих и производственных объектов. Ну, а уж сельская или дачная застройка – это почти сплошной самострой.
Не оформленное официально строительство грозит индивидуальным застройщикам штрафом до 12 тысяч гривен (в зависимости от типа дома). Кроме того, согласно действующему законодательству, запрещено использовать официально не введенные в эксплуатацию дома. Без этого дом также не может быть зарегистрирован государственным регистратором, то есть официально этой собственности у вас не будет: ее нельзя ни продать, ни подарить, ни завещать.
Чтобы легализовать такой дом, нужно пройти определенные процедуры, которые в народе обозначаются простым словом «узаконить».
Кстати, кроме собственных усилий в самовольном строительстве, владельцем самостроя можно стать, приобретя вместе с участком дом, никак не отраженный в документах или упомянутый как «садовый домик» на участке. Чтобы такое жилье приобрело официальный статус, его тоже надо узаконить. Равно как и самострой, полученный по наследству.
Для этого существуют три пути: упрощенная процедура введения в эксплуатацию; общая процедура — заключение соглашения с органом местного самоуправления о согласовании самовольного строительства; или суд.
О рисках самолечения
Узаконить свой дом самим, без юристов, реально. «Если вы подаете полный пакет документов по всем правилам, то отказать вам нет оснований», — говорит Александр Качура. Только вот мало кто может с ходу правильно составить этот пакет. Особенно, если идти по административной процедуре — там во всех этих бумагах черт ногу сломит. «Люди начинают разбираться сами, а потом все равно приходят к профессионалам, — говорит Виктор Мороз. — Но иногда может быть уже поздно. Потому что они уже утратили какие-то возможности, которые нельзя повторно использовать — например, если вам отказала администрация».
В идеальном случае за легализацию по упрощенной процедуре, по словам Качуры, нужно будет выложить от 5500 грн. Но Виктор Мороз отмечает: лучше сразу настраиваться, что потратить меньше 20 тыс. грн. на легализацию самостроя не получится.
Три дороги, или выбираем процедуру по вкусу
Упрощенная процедура
По ней могут быть введены в эксплуатацию индивидуальные (усадебные) жилые, садовые, дачные дома, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения, пристройки к ним, построенные в период с 5.8.1992 г. до 12.3.2011 г. К заявлению о применении упрощенного порядка нужно прилагать два образца заполненной декларации о готовности объекта к эксплуатации, отчет о проведении техобследования строительных конструкций и инженерных сетей объекта с заключением об их соответствии требованиям надежности и безопасности эксплуатации, заверенные копии техпаспорта и документов о праве собственности или пользования земельным участком, на котором размещен объект недвижимости. Дата принятия в эксплуатацию объекта — дата регистрации декларации в государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСК). Для принятия решения о приеме самостроя в эксплуатацию у ГАСКа есть 10 дней. После этого застройщик может оформить в регистрационной службе регистрацию права собственности и получить нужные документы.
Соглашение с местной властью
Если ваш дом не соответствует условиям упрощенной процедуры, второй способ узаконивания — заключить соглашение с органом местного самоуправления о согласовании самовольного строительства. Правовое основание для этого — решение соответствующих исполкомов сельского, поселкового или городского совета, в котором предусмотрен перечень всех документов, которые необходимо подать на рассмотрение исполкома. По словам Виктора Мороза, по общему правилу среди таких документов — заявление, проект, выполненный лицензированной организацией, копии правоустанавливающих документов на земельный участок, оригинал выкипировки земельного участка с нанесенными инженерными сетями и красными линиями (при необходимости), заключения управления архитектуры департамента градостроительства. Могут попросить и другие документы — полный список лучше уточнить на месте.
Собранные документы подаются в исполком органа местного самоуправления по месту размещения самостроя. После осмотра строительства на месте и рассмотрения документов исполком выдает техзаключение о соответствии самовольного строительства нормативным требованиям. Если все хорошо, между застройщиком и органом местного самоуправления заключается соглашение о согласовании самовольного строительства.
Суд
По словам Виктора Мороза, успех или неуспех при узаконивании через суд зависит от обоснованности предъявляемых требований. Если в вашей ситуации нет никаких подводных камней (вы просто хотите узаконить дом на собственном участке), то шансы на успех около 90%. Помешать может сопротивление ответчиков — местной власти. К примеру, они будут пытаться доказать, что допущены очень серьезные нарушения строительных норм.
Путь через суд более быстрый и гарантированный, чем предыдущий, административный. При последнем нет 100%-ной гарантии результата — все зависит от доброй воли местных властей (еще и непонятно, в какую сумму эта «добрая воля» может обойтись). Кроме того, административный способ может потребовать до полутора лет (если не повезет с местной властью), в то время как с судом можно уложиться и в два месяца.
Впрочем, Александр Качура менее пессимистичен: «С административной процедурой в большинстве случаев все можно сделать за срок до 30 дней, а по упрощенной — и того меньше. Главное — кто и как это делает».
